百年太古:创意八面与处变不惊

来源:环球时报精致生活   | 作者:李霏霏 | 2015/11/9 9:29:31

       如果按照2000年太古地产持有上海中信泰富广场10%的权益计算,那么今年是太古地产进入中国内地市场的第15个年头。目前其在内地3座城市已开业的4个项目,及明年即将开业的上海项目,共占到太古地产40%的楼面面积。
       中国内地市场于太古地产,其重要意义自然不言而喻。在这15年中,太古的速度称不上快,也并未抄到什么捷径而一帆风顺。然而,多年的起伏反而让它深谙在庞大而复杂的中国内地市场,如何突破重围——太古有自己的一套关于“变”与“不变”的商业法则。这个带着外资光环的百年企业,将商业与城市精神的关系演绎到了极致。
      立足社区生长的太古式城市生态
       提起太古在内地的项目,就不得不说到三里屯太古里。自2007年太古接手后,硬是在寸土寸金的三里屯调出南北两区两种色彩。一个潮范十足,一个清新文艺,相映生辉,俨然成了北京的潮流风向标。除了国际名品旗舰店,太古在北区十分注重扶持独立设计师品牌和前卫风格买手店,支持富有代表性的顶尖海内外创意艺术家。通过开放式街区的形态,将引领风尚的创意艺术表演和提倡健康环保的新生活方式带给消费者与周边居民。消费与休闲、艺术和创意在这里慢慢成长为一种城市生态。
       太古地产行政总裁白德利惊叹北京变化之快、发展之迅速,“我要经常来才能与这种步调同步。”他说。和他采访的当日正巧是太古地产连续6年赞助的北京国际音乐节其中一场发布会举行。从北区走到红馆(The Red)——其不久前推出的全新多功能场地,看到张贴着著名音乐人刘索拉的海报,下午她将在这里向音乐爱好者传授中国传统打击乐秘诀。而这样的公益活动和音乐演出,太古一贯支持——立足社区,将多种艺术形式从高雅殿堂带入人们的日常生活。
       其实,太古地产社区建设方面的优势在早期香港开发的港岛东和太古广场项目中,就有所体现。港岛东项目由13座办公楼组成的完善商业社区和一个61座大型私人屋苑组成,俨然一座微型城市。多年来,太古地产不断以各类艺术活动、文化展览为社区注入创新活力,给城中的居民及工作人士带来多彩的社区氛围。太古的购物中心在工作日也不乏客流,这得益于极其便利的交通设计——通常地铁口直达商场内,而写字楼与商场也有通道连接。以周末7万人次客流的广州太古汇为例,平日客流也可达6.5万,周边写字楼的白领和社区居民贡献了很大数据。
       与内地项目的开发顺序不尽相同,香港太古城以住宅小区起步,吸引中产阶层入住,也正因如此,社区居民对这里而后开发的零售商业、写字楼及完善的配套设施更具有认同感,项目所形成的商业氛围也颇为和谐。太古地产零售业务董事江玑若说,如今的商业地产项目更应考虑与景观、城市,甚至是历史的关系,“要让一个城市欢迎你的商业项目,必须要让他们将你的项目作为城市生活的一部分,这个感情上的联系越发重要。”
      不拘一格,每个项目都投资在未来
       如果是工作日的下午或周末到北京的颐堤港,常常能在餐饮区域下方的下沉小广场看到许多孩子在这里玩耍或是看当日的某个主题展览。因为商场距离外国人聚集居住的丽都和望京都不远,当绕到后面的户外儿童公园,则能看见各种肤色的孩子们挤在滑梯、沙坑、秋千上。一个购物中心俨然成为了周边社区居民的休闲地。太古对于颐堤港的定位是区域性综合体,除了商场,还有一家酒店和一座写字楼。在江玑若看来,颐堤港是在生活范畴上让附近居民感觉亲近,因此它的服务性功能更为突出。
       颐堤港所在的酒仙桥是北京老牌电子企业聚集的区域——完全不是传统的市中心商圈,而太古对项目所在地段的要求一贯严苛,通常都是城市的黄金位置。颐堤港原址的前身却是小商品市场和建材市场,嘈杂的环境和凌乱的规划让人们一度担心太古选择这个位置略显尴尬,交通也一度是阻碍人气到达的一个问题。然而,太古还是看到了它的潜力,事实证明,开业至今,颐堤港的销售几近翻倍,还带动了周边区域住宅和商业的发展。正如江玑若所说,这是一个投资在未来的项目,它与城市地区一同成长,有感情上的联系,更成为周边生活的一部分。“我们看到的是酒仙桥未来的发展潜力,这里区域特色明显,我们希望通过创意、想象力与自我突破,创造一个项目新的生命力。”
       太古的商业项目并不炫技,反而注重通过自然感官享受给予购物者最大化的舒适体验。建筑、灯光、空间等设计被恰到好处地融入购物氛围中,有些细节不失为一种大胆的尝试。比如太古地产位于美国迈阿密市Brickell中心地带的全新综合发展项目Brickell City Centre,有一个由玻璃、钢铁及纤维制成的高架棚架(Climate Ribbon),这个覆盖面积达1.4万平方米的创新设计,不仅为购物者带来通爽明亮、善用自然日照的舒适露天环境,还经过模拟气流、风向和全年日照轨迹,改善项目附近一带街道的微气候,如可以利用夏天的自然风令整个区域保持清爽,从而节省空调的能源消耗,通过装设水槽收集雨水重用。“取自于大自然同时为我们的商业环境所用,这是一个巨大的创新,也是个挑战。”白德利表示。
       都说看一个商业是否真的成功,不在于它最好的项目有多好,而要看它同品牌系列中最差的项目有多差。可惜这条定律并不适用于太古,至少目前它在中国内地的几个项目都保持了不错的水准,还带来了不拘一格的创新。在广州太古汇——太古地产在中国内地最大的投资物业,从动线设计、灯光的冷暖调设置,到人与商场在空间上的合理比例、电梯不规则交叉所营造的视觉美感,再到丰富的业态组合和品牌更新度,可以窥见太古在打造精致与人性化体验上登峰造极的能力。在商场3层有一块似龙骨图形的大片玻璃汲取天然采光,透过它,某个角度可以看到种满各种树木的顶层花园平台。高处办公楼层的人们可以看下来,而商场的购物者又可以看上去,这幅画面实在和谐有趣。广州太古汇总经理隋颂伟告诉我这块平台有个好听的名字——“城市绿洲”。一些户外餐饮店开设在此,尽管是上午,也有不少市民在这里休闲。“夏天有空调冷风机,冬天有暖炉,还有3台从香港带来的利用太阳能吸热而在夜间防蚊的机器,我们希望这里是都市人逃离喧嚣的地方。”隋颂伟说道。
      精通平衡“关系”的学问
       早上10点,广州太古汇北门有四五辆出租车在排队候客,隋颂伟告诉我,商场以瓶装水奖励等候的司机。2014年广州太古汇有20%销售业绩的提高,除了类似这样的细节服务,更得益于去年其对20%的租户进行的一次业态大调整。“38家新进品牌,悦翠堂、TWG TEA、Original Fresh、venchi、Jo Malone London等超过20家是第一次进入广州。”隋颂伟说起这些品牌特点如数家珍。太古并不只关注传统奢侈品品牌,而会引进一些新兴品牌,把国际品牌和当地品牌结合,并在餐饮等生活方式业态上给购物者带来惊喜——在太古,租金从来不是最重要的考量。
       除了在项目作品上以设计见长并不遗余力地创新,太古还通过本土团队了解中国中产阶层这个关键群体的消费潜力,引领他们的未来需求。2014年太古在香港太古城中心投入了1亿港币,创新改变化妆品和美容美发区域。今年8月,拥有百年历史的“永安百货”从香港太古城中心撤场,换以诚品书店接位。太古给出的回应是:考虑到购物中心跟客户的需求,当地社区现在需要这样一个书店,是一个自然的更新过程。“这一代消费者显然更需要生活方式类的业态”,白德利说道,“如今高科技与互联网影响了人们生活的各个方面,购物、交通、旅游、付款,这是革新性的变化,所以我们也鼓励租户用新的手段革新他们的运作方法。”
       房地产本就是个本土化程度很高的行业,政策和消费者都是本土化的,作为外资企业的太古,更多是以“学”的态度在中国市场上摸爬滚打。在一些项目的开发建设中,太古走过弯路,外界用“十年磨一剑”来形容。“有的项目的土地拆迁环节用掉了比我们预期更久的时间。但我们很尊重政府对拆迁的计划,所以也的确放慢了一些进程。”我问白德利从这吃到的堑中学到了什么,他直言以后要避免拿未拆迁好的土地。
      “中国市场的发展速度相当快,这就要求开发商更加灵活,要有竞争意识,要本土化,要合作。我们希望避免拖延,在当地建立合资关系是加快进程的一个办法。”白德利说。合作和对于各种“关系”的处理,为太古内地项目收获好口碑添了不小的动力。目前和太古合作的开发商包括远洋地产、中信地产和香港兴业,“资源结合资本”是通常采用的合作模式,在资金与设计、建设与开发管理经验上互补。这几年,太古还与清华大学建筑系合作,在旗下商场做节能环保的研究。
       刚刚过去的10月,成都远洋太古里项目获得美国城市土地学会(ULI)颁发的“2015全球卓越奖”。白德利称成都项目是目前最超出他预期的内地项目。“不仅是锦江区政府,成都当地人也非常惊讶我们作为一个外资企业可以如此尊重四川当地建筑与文化,同时又带来了国际视野。”成都项目以开放式街区形态将川西建筑风格与零售规划相结合,最难能可贵的是项目中保留了千年古刹大慈寺和广东会馆、字库塔、马家巷禅院等文化遗产,能看到一边是提着购物袋的时尚男女,一边是梵音入耳、喝茶休闲的市民老人,就连僧人进出在这潮流之地也不觉突兀。“新老的融合是开发商不能回避的问题。我们小心设计,小心规划,尊重古建的同时焕发春熙路这一传统商业片区的生机,这也是一种关系的平衡。”江玑若说道。
       太古的本土化操作,很大程度上就体现在根据当地的生活节奏和消费心态,调整项目特色。成都人喜好户外休闲,市中心对于他们来说并不是“快”与“时尚”,于是项目通过品牌和业态创造出一种“快耍慢活”的生活理念,可以看到大量的室外空间,竹林树下的餐厅、外摆、景观、艺术品,可谓每个拐弯都是风景。当城市大量的旧城改造和商业开发千篇一律时,城市个性也逐渐消失,太古却通过商业传颂城市精神。“你知道早上买杯咖啡还能看到飞鸟划过天空的感觉吗?”江玑若说。
       作为一个百年历史的外资企业,太古有强大的品牌基因,却看不到它自诩老大哥的狂妄。无论是项目,还是交谈采访中,都不难发现谦虚、勤勉、创新已经深深刻入太古的脊髓。当我问到太古现在最大的期待是什么,白德利直言是明年即将开业的上海兴业太古汇。“如果前滩项目也顺利落成,则意味着我们在上海最核心的南京西路地段也将拥有一个项目,那么太古在上海将有两个项目,足见这个城市对我们的重要意义。”白德利说。

方大同:“邻”听世界..

   
环球旅游周刊电子报
点击查看

>>更多

方大同:“邻”听世界,沉

方大同是个认真的人。这体现在他面对我抛出的每一个问题,都要将其重复,在这个过程中将问题一层一层展开,经历一个思考的过程,再用他独有的温和方式做出应答。这一次我们来丽江,倾听这个“云南常客”讲述云南不同于游客眼中的另一面。坐在丽江古城英迪格酒店

>>更多

香港:有限空间内创造无限

近日,香港旅游发展局联手音乐唱作人王嘉尔,推出了新一轮针对年轻客群的市场活动,力求通过高科技手段,吸引内地游客体验地道香港。对此,香港旅游发展局副总干事叶贞德表示:“王嘉尔的独‘嘉’香港AR魔法书是旅发局在品牌传播上的一次创新尝试。随着内地旅游

地产
>>更多

陈冬:做未来城市的调和者

和陈冬的采访从2015年约到了2016年,终于猴年春节后不久,在他位于北京侨福芳草地的办公室如约相见。作为门里集团的掌门人,新年伊始,他已经开始马不停蹄地忙着成都范思哲公寓和文华荟,以及文华东方博物馆酒店的工程进度,而宽窄巷子项目2期也进入了设计和

>>更多 >>更多

店铺勤“签到”,图述品位

拍摄几张精致的照片,配上一段精心编写的文字,发送到社交网络,已经成为都市人的生活常态。这时候,“在哪儿拍”便成为了一门学问,人尽皆知的热门旅游景点早已不是都市潮人钟爱的拍摄场景,一家精致小众的餐厅,一座别有风情的书店,一处时髦风尚的店铺,成为

About Us Copyright © 2011 版权所有引用敬请注明环球旅游  京ICP证11001615