超高层建筑拓疆垂直城市

来源:环球时报都市生活   | 作者:杨洋 | 2015/4/17 9:22:59

       2015年伊始,第一太平戴维斯宣布分别为在青岛、武汉以及厦门的超高层项目提供专业的房地产顾问服务,与开发商携手打造城市地标的消息一经传出,引出各方对于超高层软实力竞争的又一轮激辩。抛开是“超高层需要更专业的服务方提供针对性服务、吸引租户”,还是“服务方希望通过为超高层提供专业服务、提升自身品牌”的争论不说,但毋庸置疑的是,在超高层如雨后春笋、拔地而起的今天,它节节攀升的高度已不足以成为市场关注的全部焦点,透过外壳,我们可以看到,如今的租户更关注它的“核心内涵”。
      二三线城市步入超高层活跃期
     超高层还是一线城市的专利吗?3年前,长沙远大科技集团高调宣布,将建造838米的长沙天空城市项目,此言一出,引起轩然大波。2014年,天津117大厦试图刷新北方新高,打造597米的中国结构第一高楼。随后,中南集团传出捷报,旗下苏州中南中心将超越深圳平安国际金融中心与上海环球金融中心,成为中国在建第一高楼,实现建筑总高度729米。而目前,武汉在建与规划中的综合体与写字楼超高层59座,其中4座将超600米。
  二三线城市超高层活跃的原由是什么?盈石集团研究中心总经理、皇家特许测量师学会(RICS)中国区发言人张平分析指出,北京、上海等一线城市土地紧缺、第三产业发达,超高层能够有效实现资源集合。但二三线城市除城市土地资源减少,需要增加垂直空间利用率等客观因素外,超高层建设还受到不少非市场因素的作用。“从政府角度分析,二三线超高层建筑可以形成地标,增加城市亮点,提升城市知名度,是城市对外展示经济发展成果的手段;与此同时,还能达到筑巢引凤、吸引外部投资,从而拉动第三产业上升的作用。超高层建筑已经演变为企业实力的象征,开发商承接这一类具有‘使命’的工程,不仅可以得到政府低价拿地等诸多优惠,也可以提升自身知名度。”英国杰典国际建筑设计有限公司董事白宇对以上两点表示认同,并从商户角度进行了补充:“部分二三线城市的中小型企业更希望通过进驻当地地标性建筑,提升自身形象、彰显自身实力。”
  然而,就在二三线城市超高层项目相互赶超的同时,也有业内人士表示出自己的担忧,他们认为,第三产业欠发达城市大力支持超高层项目落成,容易导致高空置率,成为“政治工程”、“面子工程”。
      高还不够,租户软实力需求促超高层“羽翼丰满”
  “长江后浪推前浪”,中国超高层建筑正在步入一轮全新发展态势。以写字楼为主体的超高层一定能够不费吹灰之力,吸引租户“主动投怀、踊跃进驻”吗?如果说早期“物以稀为贵”的市场状况还能实现这一态势,在超高层日益频现的后期,就需要通过“丰满羽翼”来实现最佳效应了。白宇指出,超高层纯粹依赖租金收回成本普遍需要15年以上,由于回利时间长、竞争日趋激烈,超高层也正在以创造迎合市场需求的内部环境与服务特质吸引租户进驻,以在更短的时间内实现盈利。
  DTZ戴德梁行国际房地产服务也在陆续收到超高层建筑的服务、管理邀请。DTZ戴德梁行北京公司相关负责人表示,他们正在为超高层项目担当顾问角色。比如,怎样在一定的楼面空间范围内增加使用率,实现更好的立体交通;空调新风量与净化系统的提供该如何实现最佳效果等等。“聘用专业服务运营团队担当顾问的背后体现的是超高层对‘内涵’的讲究,它们希望通过顾问团队的服务,实现价值的延展,吸引具有更强支付力的客户。”
  张平指出,超高层长期租赁公司以实力雄厚者居多,并具有承租能力强、员工素质高、自身知名度响、租期相对稳定等优势。它们不仅能够保障楼宇租金收益,对楼宇本身的保值增值也起着关键作用。但与此同时,它们对建筑本身也有着高要求,比如,不少金融类企业要求办公楼必须有足够的交易楼层、充足的备用电源以及高等级的安全保障,此外,对电梯系统、层高、柱距、采光、承重、车位配备等也有着更高需求。 
      未来市场状况将调整超高层“步调”
  超高层在各方面追求完善效果的同时,必然带动租金的上调。这也就在一定隐形程度上,筛选着租户的租赁实力。张平观察到,一线城市超高层租户正在向金融类、专业服务类等现代服务业企业靠拢。此外,国际组织机构、外资公司总部、代表处等高端企业租户也在成为超高层的主要租户群。但部分二三线城市超高层市场并没有一线城市旺盛,因此,保持高出租率有一定困难。
       高昂的运营费用、当地相对较低的租金承受能力与潜在的空置率风险,容易导致包括超高层在内的部分非自用型写字楼难逃被开发商散售的命运。戴德梁行北京公司相关负责人认为,在需求有限、供给不断的未来,为减少潜在隐患的出现,部分二三线城市超高层开发商会通过售卖而非租赁的形式实现快速资金回笼,避免损失。在租户方面,容易出现中小型企业客户集中的现象。白宇则表示,为避免租户少、资金回笼慢的现象发生,许多超高层项目在初建甚至设计期间,就开始进行商业宣传,目的是尽早锁定租户。
  我国超高层未来将呈现怎样的发展趋势?对此,采访嘉宾提出几点共识,他们认为,超高层建筑将依旧持续,但人们对它的认识也将趋于冷静客观,规划将更加谨慎。一线城市超高层将依旧有序开发,也将引导开放商加快回归一线城市的脚步。而二三线城市由于超高层需求减缓,或将导致销售价格与数量的下跌。开发商为加快去化或保持销售价格,可能会调整超高层原有的用途或市场计划。(杨   洋)
 

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