政府不动产出售引地产投资热

来源:环球时报环球旅游   | 作者:申金鑫 | 2015/2/9 11:57:36

        据法国媒体报道,法国政府近日已经决定卖掉其在马来西亚吉隆坡金三角区的法国大使馆,目前该使馆已经处于挂牌出售的状态。由于法国使馆地理位置优越,距离地标建筑双子塔、阳光购物中心及当地的交通枢纽都非常近,消息一出即引来各方投资者的密切关注。使馆也能在市场出售?虽然这一消息会令许多人不得其解,但法国使馆出售绝非个案,事实上,使馆馆产出售早在20几年前就已在世界各国悄然开始。

       使馆地产出售因由多样
       早在1988年,澳大利亚就曾出售其驻日本东京的大使馆。先例一开,使馆出售的风潮便一直蔓延至今。近年来,得益于房价的上涨,不少政府卖掉了其在纽约上东区的地产,搬到了距离联合国更近的区域。据《纽约时报》报道,塞尔维亚每月需为其外交人员的寓所支付1.34万美元(约合人民币8.3万元),换算成一年就是16.1万美元(约合人民币100万元)。这笔巨大的开销让塞尔维亚急于将其挂牌出售,以缩减开支。同样囊中羞涩的还有法国政府,他们出售了公园大道740号的一套价值4800万美元(约合人民币2.99亿元)的复式住宅,以及位于中央公园对面的一座联排别墅。
       有研究发现,位于英国伦敦的100余个国家的大使馆,房价加起来达40亿英镑,许多国家的大使馆都设在伦敦地价极高的繁华地带。英国邦瑞大中华区总裁白兮透露,近几个月多个国家正准备出售自己在伦敦市中心的使馆房产。以美国使馆、中国使馆为代表的多个国家的大使馆都在计划迁往配套更好、空间更为开阔、毗邻泰晤士河的九榆树地区。而位于伦敦老城区的使馆旧址,一些国家会将其作为大使官邸或部分职能部门的办公空间,还有一些国家会将其部分出售。其中,美国大使馆已经以5亿英镑的价格卖给了卡塔尔地产商。有分析机构称,重新开发后,其市场价值有望翻倍,达到10亿英镑。
       位于伦敦市中心核心地段的土地十分罕见,一旦投入市场,必然会引来众多投资者的关注和竞标。据报道,在过去几个月中,伦敦大约有20处外交房产准备出售,而在未来可能还会有更多这样的房产进入市场。
       除了伦敦、纽约,在泰国曼谷,英国高级公署办公区域、日本大使馆及沙通的法国附属机构办公区域都已被出售。在吉隆坡,英国大使馆和德国大使馆的土地分别曾于2012年及2015年1月被出售,德国大使馆的中标者目前还未公布。
       不过,并不是每个国家的大使馆都是抢手货。澳蓝地产集团董事长许英明告诉记者,在澳洲极少有使馆出售旗下地产的案例。一方面,在澳洲, 除了首都堪培拉的使馆区外,各国的领事馆在悉尼和墨尔本不是集中在一个区域;同时,它们中有很多都处在地价较低的地块,即使出售,也很难引起轰动的市场反响。
       开发商买到的只是使用权
       根据国际法,各国驻外大使馆实际上是派驻国家主权空间的延伸。那大使馆所占用的土地所有权归谁呢?中国外交与国际战略问题研究专家俞邃告诉记者,一般驻外使馆的馆产都属于派驻国家,但是土地所有权的情况则复杂得多。根据各国不同的法律规定,有些使馆的土地是租赁的,有使用权而无所有权;有些使馆的土地是驻地国家在对等条件下互赠或者说互换的;也有些是买下的。派驻国家使馆的馆产如办公大楼、大使官邸等国有资产,在政权更替后,按惯例由新政权继承。如,原中华民国的驻外使馆,根据国际法由中华人民共和国继承。但如果是私人财产,比如前任大使自购的别墅,就不在继承范围之内了。
       白兮表示,开发商在购买使馆土地时,买到的通常只是土地在若干年内的使用权,最终土地的使用方式和业态种类,要按照该国家的法律规定,将规划申请提交给当地政府,并取得政府许可后才能进行规划和建设。
       政府不动产开发需谨慎
       许多使馆地块占据了城市的黄金位置,但是售价却往往低于周边同等地段。这是否意味着开发商有更大的利润空间呢?白兮对记者分析道,许多使馆都是拥有特殊历史意义的老建筑,在改造重建的过程中,要面临诸多限制。如,位于伦敦的美国大使馆就有部分是历史建筑,美国使馆虽然将大楼卖给了卡塔尔房地产商,但并不意味着开发商可以随意对其进行改造,其历史建筑部分只能进行一定规模的内部装修。此外,由于这类建筑多位于城市老区或核心地段,政府对于建筑的容积率、高度等也有较多的限制。正因为其限制多,所以这类地块的价格通常比同等地段的土地低上不少。
       据悉,法国驻马来西亚吉隆坡大使馆已任命全球房地产顾问公司世邦魏理仕独家代理该项目。世邦魏理仕马来西亚执行董事Paul Khong表示,使馆所在地块往往拥有成熟的周边配套和优越的地理位置,适合进行重新开发。像法国大使馆这样的地块已经非常少见了,它足足有8亩,城市中心的土地一般只有1—2亩。目前,法国大使馆的地块已经收到了来自世界各地投资者的竞标,投标将在2015年2月12日结束。在马来西亚,开发商对此类地块的预期利润率通常在15%—20%之间。关于正在出售的法国大使馆未来将如何进行改造,Paul Khong透露,目前使馆临近安邦路的土地通常将作商业开发,其后方地块将进行居住产品的开发。开发商还可以就土地的使用方法和容积率等问题向政府提出申请,新的规划在得到当地政府批准后便可进行开发。
       “2012年,邦瑞购买了紧邻伦敦威斯敏斯科内政部大楼、军情6处、巴宝莉大厦的英国原最高法院民事审判庭大楼。与使馆建筑类似,这栋大楼的改造许可中,对限高、容积率、户型等都有严格规定。最终,这栋8层的大楼被改造成了400户的商业住宅——豪斯福大道。项目周边的公寓均价为300万英镑,而这栋大楼的公寓仅需120—150万英镑,这得益于政府改造项目拿地成本相对较低,豪斯福大道因而也成为区块最经典的政府重建项目之一。”虽然政府重建项目利润丰厚,但在伦敦的地产市场,这一领域往往都是由中东投资者牢牢掌控。对此,白兮分析道,“中国买家资金实力雄厚,但是才刚刚涉足海外地产市场,欠缺政府项目改造经验。中东投资者在伦敦投资已经超过20年了,他们对于政府改造项目的操作方法和限制、风险等了如指掌。如今中国香港的新世界地产和李嘉诚旗下的长地集团也渐渐开始投入政府重建和改造项目,相信未来会有更多的中国房企进入这一领域。”
(申金鑫)
 

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