竞合蜕变,物业行业变更角力场

来源:环球时报精致生活   | 作者:李霏霏 | 2020/1/20 20:51:26

       新年伊始,打开微信,看到朱保全回望过去一年的物业行业,写道:“2019年,不论在物业市场还是在资本市场,第三方物业公司都遭遇有地产‘爸爸’的大物业公司的碾压。彩生活、中奥到家这两家最早IPO的公司估值倍数远不及雅生活和碧桂园服务,在业委会以及并购市场上,也是后者更受青睐。万科物业、龙湖物业这些公司本来只想做好自己开发的客户,如今积攒了几十年的口碑释放到市场更如同猛虎下山……”在这位万科物业当家人不到两千字的新年贺辞中,有几个关键词引起了我的注意:延展、升维、和合。
       仔细想来,2019年火热的物业行业正是在诸多变化中呈现了这样的特点,而这既来自竞争愈发激烈的行业大环境,也源于企业的内生蜕变,更让我们隐约嗅到了未来2-3年物业行业的前景与趋势。
       房企分拆物业上市热潮
       2019年,物业IPO达到了前所未有的高潮。全年香港上市的物业公司有9家,内地A股上市企业1家,数量上创了新高。这其中不乏管理规模超3亿平方米或年收入超60亿元的头部企业,也有管理面积不足1000万平方米、年收入不足5亿元的企业。第一太平戴维斯华北区估价部负责人、高级董事胡建明分析,2019年分拆上市的物业企业可分几类:第一类为最大型的国企物业服务公司,代表为保利物业;第二类集中在国内几个活跃城市群的公司,代表为集中在长三角地区的滨江和银城、蓝宝及四川重庆新大等;第三类分拆企业是不再单纯集中在住宅类物业公司,代表为奥园健康生活(包含商业管理服务及养老地产服务),最后则是包括商业管理及停车场管理的宝龙地产等。
       总体来看,截至2019年底上市的23家物业企业,除了在A股上市的南都物业、招商积余、及新大正,其余均在港股上市。根据乐居财经数据,截至2019年12月31日,市值达711.61亿港元的碧桂园服务仍稳坐物业服务“第一股”交椅,同时,增幅超过100%的有新城悦服务、永升生活服务、佳兆业美好、雅生活服务、碧桂园服务、中海物业。但同时,也有7家上市物业市值出现负增长,其中5家企业是2019年10月以来新上市的物业企业。对于两极化的表现,胡建明认为,表现翻倍的几家有个共同点,即背靠规模大、全国化的房企母公司,土地储备多,增长预期大,物业企业的股价也会相对走强。
       物业上市潮仍在延续,除了近日回应称2021年为上市目标的世茂服务,建业新生活、正荣物业、时时服务等多家物业管理公司已披露招股书,华发物业等也传出寻求港交所主板上市的消息。业内人士预计,还未交表的企业中有超20家处于上市前的准备阶段,未来两年内,上市物业企业总数量有望超40家。拥有万亿级市场空间的物业行业,高估值、高成长性的物业公司已然成为资本市场的“新宠”。
       规模为王,并购依然是标准动作
       从已有数据来看,物业公司现今大都仍采用“规模为王”的发展战略,而对其他物业公司的收并购也是快速扩张的捷径。
       2019年,一直深耕大湾区、长三角经济圈、环渤海经济区的佳兆业美好加大了对三大区域独立第三方物业开发商所开发物业的合作比例,4月收购嘉兴大树物业管理有限公司60%股权,10月收购江苏恒源物业51%股权,整体在管面积增至约4500万平方米。对此,佳兆业美好集团主席兼总裁廖传强向记者表示,从良性发展的角度来看,利润率、营收、规模、品牌、财务指标等各方面都要平衡发展,“我们选取优质项目进行收购,尤其是能够带来更高利润来源的非住宅项目。对大树物业和恒源物业的收并购,符合当下和未来的发展策略,除深耕住宅领域外,我们未来将同时侧重商业写字楼、体育场馆等非住宅领域,结合城市配套服务升级的大趋势,积极探索物业管理的多元化发展。”
       世茂集团董事局副主席、总裁许世坛此前透露,仅至去年8月,世茂房地产就通过收并购的合作方式新增逾3000亿元货值储备。大规模项目的并购,为世茂服务带来了大体量的物业管理规模的同时,无疑也将助力其IPO计划。背靠新城控股的新城悦服务也表示未来要加快第三方项目的拓展,并尽快继续落地通过并购得来的管理项目。“走过分拆上市的第一步后,现今的市场竞争已经不允许任何一家开发商故步自封在自家的项目上了。”新城悦服务董事长、首席执行官兼总经理戚小明表示,“2020年我们要实现1亿平方米在管面积,2022年实现2亿平方米,收入超过60亿元,净利润超过10亿元。”
       2019年,借助资本市场加速并购,进一步提升了物管行业的集中度,行业整体营收规模已破7000亿,4‰的企业贡献了全行业超过40%的营收和在管面积。去年9月26日, 雅居乐旗下物业公司雅生活服务发布公告,已签订协议收购中民物业60%股权及新中民物业60%股权,总对价约20.6亿人民币,收购完成后,雅生活的在管面积突破5亿平方米,一跃成为全国管理规模最大的物业服务集团之一。保利物业的招股书也透露了其收购扩张意愿,对于其IPO募集的资金,用途之一就是收购或投资业务运营及策略互补的物业管理公司,扩大物业管理规模。时代邻里董事会主席兼非执行董事白锡洪在此前的上市仪式上也表示,上市之后很大一部分资金会放在收并购,会按照原来制定战略深耕大湾区,同时向全国高增长的城市、都市圈进行布局,也会跟随时代中国的发展足迹扩大管理版图。
       从投资者的角度,胡建明指出,预计未来上市的物业服务企业并不会只以规模为主来吸引投资者。“相反,2020年上市的物业服务公司或均为收入10亿元量级以下企业。”事实上,2019年上市的物业企业,除保利物业外,大多是收入规模在10亿元及10亿元以下级别的公司。“投资者的目光会放在企业竞争力及未来的盈利保障方面,如果物业服务公司的母公司具有实力的未来发展项目,这些亮点会更吸引投资者。而一些专注在特别类型物业的服务公司,以及一些专注在非住宅物业企业,如写字楼/购物中心、学校或是公共物业/政府物业的营运者,会开始成为投资者的观察目标。”胡建明补充道。
       非住宅物业或成新赛道
       商品住宅已从“增量时代”逐渐转变为“存量时代”。2018年,500强企业住宅物业管理面积75.46亿平方米,占比63.48%,处于物业管理业态主导地位,办公写字楼物业、产业园区物业、商业物业三者的管理面积占比之和超过20%。近两年,越来越多的物业企业开始探索城市服务新蓝海,着眼现代服务和综合生活配套服务。
       最新上市的保利物业,除物业管理服务外,还提供其他增值服务;时代邻里除了逾3470万平方米的物业管理服务项目,还有6个在管总建筑面积逾800万平方米的市政环卫项目;世茂集团副总裁、物业公司董事长兼总裁叶明杰曾在去年8月表示,世茂服务计划与其他物业公司进行合作,将产品延伸到公共服务或者是城市配套的物业服务上,以获得更多的收入与利润;新城悦服务方面也向记者透露,正在考虑定价更市场化、调价频率更高、毛利率较为稳定的非住宅领域。显然,物业服务企业正在加速突破服务边界,从社区走向城市。
       2019年末,万科物业宣布与戴德梁行联合成立一家新公司,在大中华区整合商业物业及设施管理服务,这一强强联合被认为是万科欲弥补自身商办物业的短板。对此,胡建明认为:这说明中国企业希望借鉴外资咨询服务供应机构,在市场上更上一层楼的决心。“商业物业的未来竞争在营运与创新上,而这方面,外资物业公司依然领先,那么如万科物业和戴德梁行这类的合作,会令房地产企业营运在资本市场上操作更为有利。”
       此前,万科物业住宅跟商企的收入占比大概是3:1,万科物业事业集团首席合伙人朱保全表示,未来希望可以将这个比例做到1:1。去年9月,郁亮表示万科物业将在成功转型为城市服务商后上市。业内有声音认为,在资产服务和城市空间服务上取得“战绩”后,将更加有利于万科物业推动IPO。
 

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