承压前行谋生机,房企求变

来源:环球时报精致生活   | 作者:杨力尉 | 2019/10/9 8:47:11

       今时今日,房地产行业面临的是收紧的土地供应、遇冷的市场反应、严苛的融资环境、压实的政策导向。不同以往十几年的“求变”局面渐渐明朗。
       在住宅地产业务上,最直观的变化在于房企扩张的步伐。从2017年政府工作报告提出“把降低企业杠杆率作为重中之重”以来,货币金融环境总体收紧,融资成本增加,外部的约束力迫使房企谨慎决策。今年以来,部分金融机构因房企融资违规业务被处罚,一些较为冒进的金融机构已经出现制度性的金融风险。银行贷款、房地产信托、境内外债券等纷纷收紧,房企面临的现金流风险不言而喻。
       根据各房企发布的中期业绩,超六成房企上半年未完成业绩目标,目前现金流为正的龙头房企仅有万科和碧桂园。据悉,银保监会此前决定在32个城市开展银行房地产业务专项检查工作,目前已进入各银行风险自查阶段,接下来房企融资渠道仍然难言放松,尤其是目前增长最快的按揭贷款,未来或将受到更严格的控制。在此形势下,销售回款、稳定现金流成为房企当期的重要目标。记者注意到,今年的“金九银十”抢收战提前了近一个月,房企主动降价促销、狠抓回款,俨然过冬前的买米囤粮。同时,投资拿地的安排则会适当放缓,例如富力、融创、旭辉等多家房企传出下半年暂停拿地的消息,释放出谨慎乃至收缩的信号。
       随着地产行业黄金发展期的逝去,以及中国经济周期的深度调整,房地产行业的“暴利时代”已经结束,转型成了房企的必由之路。借鉴国内外房企发展经验,房企的转型大致可分为住宅品质升级、产业拓展和产业融合。对房地产企业来说,扬长避短、断臂求生才能“活下去”,并且“活得好”“活得久”。
       在住宅开发方面,随着房企集中度进一步提升,龙头房企和中小房企的求变之路存在差异。今年上半年,碧桂园、万科、恒大业绩依然稳居前三,千亿阵营新添5家。与此同时,根据人民法院公告网的记录,今年以来申请破产或被强制执行清算的房企,几乎是清一色的中小房企,90%以上集中在三线以后的城市。销售业绩较好的优质大型房企在土储和融资能力等方面都具备相对优势,尚能够不慌不忙地宣誓保质保量,向绿色化、智能化、精品化、人文化深耕;而现阶段债务风险较大、融资能力较弱的中小房企又该何去何从?作家徐皓峰曾在《武士会》里总结道:“三流人干成一流事,不是手艺好,是他们不赶工。”受制于资金限制、市场规模较小的中小房企要留有余地打磨产品,选择之一是靠区域竞争力优势加强与大品牌房企合作,但其仍面临着更大的风险。
       房企在物业、家装、租赁、智慧社区等纵向产业领域的拓展已经进行得比较成熟;相对而言,房企在文旅、健康、教育等产业融合方面布局较晚,但发展迅速,尤其是处于领跑地位的龙头房企,纷纷争取在变革中抢占先机。碧桂园从去年开始将农业和机器人产业提升到和地产同等重要的位置;恒大为了转型新能源汽车,短短一年时间,投入的资金规模就到了200亿的水平;万科将梳理资产作为2019年的工作重点之一,从“城市配套服务商”到“城乡建设与生活服务商”的转型初见成效;自2015年就开始发力多元化布局的雅居乐已形成以地产、雅生活、环保、教育、建设、房管、资本投资和商业管理八大产业集团并行的多元化格局。
       而随着双创、“十三五”规划、大湾区规划纲要等一系列政策文件的出台,产业地产作为发展实体经济的重要载体,得到了国家的大力支持和市场资本的追逐。当前,一半以上的房企都开始向产业地产发力:龙湖提出以地产开发、商业运营、长租公寓、智慧服务为主航道,辅以康养、产城等业务;融创成立文化集团,与融创地产、融创物业服务、融创文旅并举,成为融创的四大战略板块之一……产业园区、产业小镇、产业新城建设如火如荼,“新蓝海”逐渐成为“红海”。在规模之外,新赛道的选择、开辟成为衡量房企能力的新指标。
       然而,产业地产行业的日子也并不好过。相比可以迅速回本的住宅地产,产业地产面对的租售行为交易频次低、决策周期长、租金回报率低,对企业资金量、政商关系、商业模式、管理运营水平都有较高的要求。即使是头部房企,也有难以规避的阵痛。已经发展40余年的产业地产经历了高速膨胀,盈利能力开始呈现下降趋势,行业同样面临洗牌。产业地产行业的转型升级要解决的是地产和产业的因果关系。和住宅地产相比,产业地产的盈利模式更复杂,包括租售、资产增值和产业服务等等。过去房企卖房卖地的模式,可以说是“为地产而产业”,尤其在融资收紧的背景下,部分企业为纾解资金之困,以产业之名行地产之实。但这种传统产业招商和房地产租售模式在创新驱动的经济背景下已经过时。未来的产业地产将转向持有运营,从“产业为壳”转向“产业为核”,将产业地产价值与园区产业、区域产业、城市服务产业的价值相关联,实现产业、园区、区域经济的共同发展。
       高喊“重服务”口号逐渐成为业界常态,但持有运营本身不是一件讨巧的事。一方面,产业地产中,八成以上项目仍以房地产业务销售和租金为主要收入。另一方面,在开拓新业务的过程中,如果未能做到未雨绸缪,反而可能对主营业务造成负面影响。客观来讲,当前实体经济面临下行压力,企业扩张需求被压缩,目前并不是产业地产的黄金时期。但随着政企合作进一步成熟、深入,未来产业地产的市场前景仍然广阔。当前阶段,企业要做的首先是走出房企思维,练好内功、提升运营能力,为尚未到来的黄金时代蓄力。(杨力尉)
 

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