从初探到创变,时代成就房与城

来源:环球时报精致生活   | 作者:李霏霏 | 2019/10/9 8:40:39

       新中国成立70周年以来,房地产行业的发展在国家经济增长、改善人居等方面做出了卓越贡献。今天,我们想认真地、客观地谈一谈房地产行业这许多年的变化、更新。经历了改天换地的外部更迭与内部裂变,告别了“拿地+盖楼+卖房”的野蛮生长环境,趋于理性的房地产行业正在进行更加深度的思考,这种思考基于历史,基于人才,基于机制,基于产业,基于大环境的更迭,基于锻造不同的文化、造就新的社会文明。

      从“筒子楼”到“商品房”,千万广厦日新月异

       提到居住,就不得不说说上世纪七八十年代住房紧张背景下,企事业单位为解决职工住房的产物——“筒子楼”。在房子成为如今连接彼此、改变社会,甚至财富的代名词之前,这种独特的居住形态藏纳了老百姓的许多喜怒哀乐。我还记得小学时代,在北京酒仙桥,也就是如今东风北桥东南角的一处大院里,我的班主任就居住在“筒子楼”中。一条长长的走廊串连着许多个小单间,构造状如筒子,每个单间大约十几平方米,卫生间和厨房都在走廊里公用,邻里之间因为这低头抬头的方寸,你来我往,在“大集体”中保持着一种有趣而亲近的距离。尽管“筒子楼”并无从谈起房屋高质量,我们这些学生还是喜欢去这位老师家中聚会,觉得“局促”的空间倒也热闹无比。
       在住房分配计划体制下,钢筋加水泥,满足了最基本的居住需求。从上世纪80年代中期一直到1998年,我国住房制度依然是福利制形式,住房是福利品的观念在人们的思想中根深蒂固,却也不能阻碍人们对改善人居水平的渴望。1998年是我国房地产史上具有里程碑意义的一年,从这一年7月3日起,实行了几十年的计划经济下的分房体制被彻底打破,“等国家建房,靠组织分房,要单位给房”的“三字诀”退出了百姓的生活。从南方到北方,房子作为一种可以自由买卖的大宗商品进入消费市场。也是在这一年,建行北分公司率先推出个人住房贷款业务。
       这是我国住房制度改革历史中划时代的变革。彼时大概没有人预料到这场变革会对百姓价值认知乃至对我国经济发展和社会形态有这般深远而重大的影响。原首创董事长刘晓光曾说过这样一段话:“从1987年以后,中国就有些房地产开发的概念了,但还不是正式进入房地产大开发年代。我最大的感受就是居住改变了中国,居住给人民群众提供了一个可以传宗接代的财产权。”
       从福利分房到依靠市场调节的住房商品化,再到市场调节与政府保障并重的租购并举住房供应体系,20多年间,房地产市场发生了翻天覆地的变化,人们的生活水平,乃至城市建设也随之日新月异。

      长效机制时代,回归“以人为本”

       房地产行业的发展经历了1989—1997年的“过热与矫正”、1998—2008年的“一飞冲天”以及2009年至今的“调控后新阶段”。数据显示,1998—2017年,商品房销售面积翻了近58倍。2008年至今,11年时间,全国房地产开发投资翻了4倍,2016年更是创造了房地产行业的一个新纪录——突破10万亿大关。同时,根据2017年中国家庭金融调查报告的数据,我国城镇家庭住房拥有率为90.2%,位于全球前列。
       在日前举办的博鳌·21世纪房地产论坛第19届年会上,全国房地产商会联盟主席顾云昌指出,有关方面的统计显示,房地产增加值占到中国GDP总量的6.6%。“据我们所知,美国房地产占GDP的比重是3%,日本是11%,我们是6.6%,把(中国)房地产相关的行业加在一起,总量达到GDP的15.8%。”顾云昌指出,如果中国房地产出现衰退,这15.8%就会受到极大影响,房地产对中国经济发展有着非常重要的作用,能量巨大。
       房地产行业对中国经济发展起到了重要作用,尽管它有金融化趋势,但政府多年的调控,没有任由其金融化。过去的20多年,房市全面普涨,同时,房市跟随政策开合,松紧交替,呈现出明显的周期特点。1998年以来,我国房地产市场经历了若干轮调控。2003年,为了抑制房地产投资过热,中央发布121号文件,房地产宏观调控第一枪打响。随着这份文件的下发,央行首次进入房地产调控领域,标志着房地产的金融属性就此打开。自此,银行的货币政策文件对房价影响加大。
       曾有数据披露,2005年仅半年间流向京城楼市的资金就高达50多亿元。炒房团的投资客一度造成京城“一房难求”的局面,不仅间接推高了销售价格,更导致普通人买房自住的难度持续增加。2005年3月,国务院出台“国八条”意见,提出采取有效措施,抑制住房价格过快上涨。2010年起“国十条”“国四条”紧急出台继续遏制房价上涨。2014年起行业面临高库存风险,随即刺激政策再度开始,引发新一轮房价暴涨。2016年“930”政策再度紧急收紧,房地产调控转到“房住不炒,因城施策”的长效机制上来。自此,中国楼市逐步进入商品房时代以来最严格的调控政策周期,此前两年各地的去库存政策逐步被限购、限价、限贷甚至限涨跌所取代。
       房住不炒、因城施策、长效机制、租售并举成为当下中国房地产市场的热词。“房地产的收紧趋势将不为所动,预计今年全年房企的销售面积会呈现负增长的态势,销售额呈现小幅上升。”北京师范大学金融研究中心主任钟伟认为,即使在中国经济增速面临下行压力的情况下,房地产政策也毫无放松的迹象,可预计未来房地产调控还会持续收紧。
       如果说第一个10年,中国的房地产行业更像是经历了草莽英雄、大浪淘沙的时代,市场飞速发展,房企数以万计。那么第二个10年,则是形成更为多元局面的10年。进入长效机制的背景下,“回归居住属性”“平稳健康发展”成为房地产行业的关键词。无论如何迭代、升级、创新,房地产始终关乎人的生活方式与体验感受。因此,当以单纯的土地开发收益和居住地产开发收益为主体的房地产开发时代过去,城市发展维度下的居住本身,在回归“以人为本”,由“制造房子”的工厂模式,发展到“服务家庭”的产业整合模式。我们看到,无论是住宅、商业、文旅,都无法脱离城市文明本身。随着我国经济发展步入新常态,创新型、共享型、开放型经济成为新的增长极,与城市发展息息相关的房地产也正从增量时代向存量时代转变。

      城市群崛起,房地产下一个十年价值内潜

       近40年是中国城市化进程最为明显的40年,中国的城市规划、城市文明与城市精神有了长足的进步。从“农村社会”到“城市社会”的迈进、万亿GDP城市的涌现、都市圈和城市群的逐步形成,似乎都为房地产行业指引了新的发展路径。房地产对于这些变化的消化程度反过来决定了其自身增长的时机、广度与深度。
       去年年末,国家公布的区域协调发展新机制意见中明确指出:以京津冀城市群、长三角城市群、粤港澳大湾区、成渝城市群、长江中游城市群、中原城市群、关中平原城市群等城市群推动国家重大区域战略融合发展,建立以中心城市引领城市群发展、城市群带动区域发展新模式,推动区域板块之间融合互动发展。根据国民经济和社会发展第十三个五年(2016-2020年)规划纲要内容,城市群将成为未来城镇化的主要载体。
       首创经中产业新城平台副总经理董茜日前指出,五大城市群11%的国土面积贡献了55%的经济规模和47%的商品房销售面积。董茜认为,城市群中的中小城市是房地产企业未来10年投资开发的热点。在城市群经济体中,房地产企业的投资开发将围绕产业、交通、人口流量和政策机制这四大核心要素。城市群的崛起无疑要引导人流与产业的转移,基础建设成为其中重要一环,而房企因其自身特点无疑将有更多机会参与其中。有专家指出:由此,许多房企踏足多元化领域的逻辑就不难理解,涉足养老、教育和医疗等领域更是趋势。
       另一方面,2015年后,房市发生了城际分化,因城施策。地方政府纷纷认识到“人”是城市未来发展的根本动力。武汉、西安、成都、杭州、深圳等城市在“人口争夺赛”中尤其引人注目,同时我们看到,这几座城市也是房价热门城市。有业内专家指出,“城市抢人竞赛”是未来人口流动方向的预演,城市群将代替单独的城市成为吸纳人口的主要容器。
       “中国城镇化的未来,是以城市群作为主体,大中小城市和小城镇协调发展的形态,未来城市群将发挥更重要的作用。在城市群的背景下,以往一二三四线城市的划分已经不合时宜,未来的城市不是简单按‘线’划分,而是按照在哪一个城市群来划分。”中国城市和小城镇改革发展中心学术委员会秘书长冯奎指出,在城市群发展的背景下,可以通过大中小城市的协调发展来承接大城市人口与产业的功能。“与此相应,它们也会对平抑房价起到重要作用。”在这种情况下,房企的战略眼光与布局策略显得尤为重要。从龙头房企的布局城市来看,京津冀、长三角和粤港澳大湾区等城市群依旧是战略重点;中型房企或者黑马型房企,则更多地选择深耕一到两个城市群,在这个边界内做大做强。
       有专家指出,城市群经济形态的出现,将把城市发展带入一个更高阶段。此前,房地产行业被认为经历了“黄金十年”,它的发展也好,正在经历的问题也罢,都或将伴随城市群的发展,成为下一个十年的价值内潜。
       全联房地产商会名誉会长聂梅生不久前于知行书院做了题为《中国房地产的前世今生》的演讲,她指出,要从供给侧角度看待房地产行业发展。
       “从历史角度来看,房地产开发对于中国城市的建设和推动,以及人们的财富积累方面起了巨大的作用,是功不可没的。没有开发,哪有现代化城市,上海的浦东、北京的CBD、广州珠江边上的‘小蛮腰’都是房地产企业建设的,它们的存在甚至引发了其他国家人们的惊叹,原来中国是这样的。从人类历史上来讲,房子和历史是共生的,不同时代的建筑代表了不同时代的经济、文化,它们是有文化的、有积淀的、有历史的,它们让历史留住了。从资产层面来看,住宅是老百姓的基础性资产,中国人财富的积累还真是在房子上,是老百姓的底层资产。”
       “在房地产行业发展方面,我认为对创造人们的美好生活,对促进中国经济的良性发展起到更好的作用,仍然离不开房地产。”(李霏霏)

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