顾云昌:从“居者忧其屋”到“居者优其屋”

来源:环球时报环球旅游   | 作者:杨力尉 | 2018/9/17 15:45:36

       “改革开放40年,尤其是房改这20年,中国城市住房状况有了极大改善。”40年来中国房地产发生的巨变,住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌是感触最深的见证者之一。他在山沟里盖过房子,起草过影响中国经济走势的1998年房地产改革文件,亲历与见证了房地产行业从无到有、从有到成为国家经济支柱的每个转折点。“从改革开放前的‘居者忧其屋’,到改革开放后的‘居者有其屋’,再到现在,进入新世纪以后开始追求‘居者优其屋’,中国人的需求一直在变化。”顾云昌如是说。
      房改20年,3组数据见成果
       房价话题热度居高不下的今天,怀念福利分房时代的声音频现,却鲜有人提及彼时的“房荒”。顾云昌记得很清楚,解放初期,人均住房居住面积是9平方米左右,而根据1978年改革开放前的统计结果,人均住房居住面积减少到了3.6平方米,人均建筑面积7平方米左右。“那时是先生产后生活,但随着城镇化推进,人口增长快于住房增长,房子不够住了。”顾云昌分析道。70年代的“居者忧其屋”,忧的不只无房可住、建筑破败,还有居住的种种不便。改革开放前,我国住房成套率不到30%。“像我住的房子,3家人共用厕所,2户人共用厨房,少不了发生矛盾。”
       生长在新世纪的大多数90后、00后们,已很难体会到“居者忧其屋”——改革开放40年后,城镇住宅成套率翻了近3倍,达到80%以上;人均建筑面积在城镇化率高出40个百分点、城镇人口大幅增加的情况下增加了30平方米;私房率从1986年的17%提高至87%以上,使我国一跃成为全世界私有住房率最高的国家之一。这3个指标上的变化离不开三中全会以来中央、地方、企业和个人积极性的调动。尤其1998年房改以后,住房不再是简单的福利,个人积极性得以发挥更多,房屋回到居住属性。
      内外兼修,住进美好生活
       “居者优其屋”,在新世纪之初就已经提出。十九大提出了“美好生活”,什么样的住房才是美好生活的“标配”?顾云昌的答案是“能满足老百姓居住方面物质和精神双重需求的住房”。
       就室内环境来说,一则每户平均建筑面积增加了,二则平面布局也发生着变化。从改革开放前“无客厅时代”走来的顾云昌感触良多:“80年代末的新宿舍楼,开始有一个小暗厅,用来吃饭;接下来大家都有客厅了,开始以客厅为中心;再后来,卫生间、厨房的面积扩大,有的房子客厅又回归餐厅的功能。”除了客厅功能的演变,收纳空间扩大并出现明确分工、装修水平提高、家用电器的多样化和品牌化,也使室内环境更符合现代人的需求。而在室外,如今绿化数量、质量得到重视,住房商业配套从过去的独立门面小店发展到内容丰富、可以产生联动效应的社区商业。
       社区建设是一个风向,商业只是其一。顾云昌表示,现在人们不再需要被管理,而需要更有温度的服务,“物业管理”的概念开始被社区服务取代。这一特征在长租公寓上更为显著。他将当前的房地产市场形容为“住宅的白银时代、楼宇的黄金时代”,长租公寓正是美好生活所需要的楼宇之一。由于长租公寓主要面向年轻人,其设施较住宅有所变化。“根据年轻人的生活方式,长租公寓更强调共享,要在公共空间、公共服务、共享设施上下功夫。”
 顾云昌认为,这一系列变迁,折射的是从工业化的初期到中后期供需关系的变化。“老百姓生活需求进一步提高,这样的需求促进了供给侧改革。现在房地产需要专注的问题正是如何提供更加丰富、优质、品牌化的产品。”
      从“人人有房产”到“人人有房住”
       顾云昌回忆,1998年房改最重要的一点是鼓励老百姓买房。当时提出经济适用房只售不租,一方面是出于国家经济扩大再生产的需要,另一方面则是因为中国人的传统观念中,有自己的房子才算有“根”。当下中国,私房率高,租房率较低。近年来,尤其是十九大提出“住有所居”后,人们对房子的观念有所转变。“‘居者有其屋’可以理解为‘人人有房产’,现在的‘住有所居’是‘人人有房住’,可以是买,也可以是租。”顾云昌认为,未来中小城市还会以销售为主,但在人口净流入的大中城市,房价高,人口流动性较强,发展租赁市场很有必要。
       比照世界各国经验,国内租赁市场明显发展不足。规范市场秩序,实现租售并举、租售同权势在必行。但由于租售比不合理,加上运营成本、基础设施、市场拓展等诸多方面的限制,长租公寓开发商利用资产证券化来实现资金循环,通过资本市场融资占领市场,房租随之抬高。针对现阶段长租市场的“房租上涨焦虑”,顾云昌认为,通过鼓励在集体土地上兴建长租公寓,增加公租房、廉租房的供应,完善保障性住房制度,短期的供求失衡将得到纠偏。(杨力尉)
 

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